Team Wohnungseigentumsrecht

Die Formulierung von Eigentümerbeschlüssen obliegt in erster Linie dem Verwalter. Die Anforderungen der Gerichte an die Rechtmäßigkeit von Beschlüssen sind jedoch komplex und selbst für den Spezialisten kaum zu überblicken. Rechtswidrige bzw. fehlerhafte Beschlüsse können von den Wohnungseigentümern gerichtlich angefochten werden, häufig mit der Folge erheblicher Prozesskosten. Die anwaltliche Beratung bei der Formulierung von Eigentümerbeschlüssen macht sich daher in nahezu jedem Fall bezahlt.

Wir empfehlen eine anwaltliche Unterstützung insbesondere bei folgenden Beschlussthemen:

• Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen,
• Genehmigung größerer baulicher Veränderungen (z.B. Aufzugerrichtung, Balkonanbau),
• Änderung des Kostenverteilungsschlüssels,
• Einleitung von Gerichtsverfahren, z.B. gegen Bauträger,
• Aufnahme von Krediten durch die Eigentümergemeinschaft.

Zu vielen Beschlussthemen verfügen wir über bewährte Mustertexte, die auf den konkreten Einzelfall zugeschnitten werden können.

In Wohnungseigentumssachen stellt die Abwehr von Beschlussanfechtungsklagen (neben der Führung von Wohngeldklagen) den Schwerpunkt unserer gerichtlichen Tätigkeit dar. Beschlussfehler lassen sich nicht immer vermeiden. Andererseits ist nicht jeder Beschluss rechtswidrig, den ein Eigentümer gerichtlich anficht. Ist eine Beschlussanfechtungsklage anhängig, müssen die Wohnungseigentümer und der Verwalter sich dieser zwangsläufig stellen. Dem Verwalter obliegt die Entscheidung, welcher Rechtsanwalt mit der Abwehr der Klage beauftragt wird.

Das Beschlussanfechtungsrecht ist eine Spezialmaterie, die nur beherrschen kann, wer sich mit ihr ständig befasst. Der Ausgang des Klageverfahrens hängt davon ab, wie die jeweilige Partei ihre prozessualen Möglichkeiten nutzt und den Sachverhalt schriftsätzlich aufbereitet. Die Kenntnis der neuesten Rechtsprechung (der Berliner Amtsgerichte, der WEG-Berufungskammern beim Landgericht und des BGH) kann streitentscheidend sein. In jährlich mehr als 100 Anfechtungsverfahren vertrauen Verwalter und Eigentümergemeinschaften unserer Prozessführung.

Mit der Änderung des Zwangsversteigerungsgesetzes im Jahr 2007 und mit der ZPO-Vollstreckungsrechtsnovelle 2013 hat der Gesetzgeber die Möglichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaften zur Durchsetzung ihrer Beitragsforderungen aus Wirtschaftsplänen, Sonderumlagen und Jahresabrechnungen deutlich verbessert. Werden diese Möglichkeiten genutzt, sind dauerhafte Wohnungsgeldausfälle vermeidbar. Grundvoraussetzung ist, dass die Gemeinschaften frühzeitig gegen Wohngeldschuldner gerichtlich vorgehen.

Unsere Kanzlei verfügt seit vielen Jahren über ein eingespieltes Team, das sich mit der Titulierung von Wohngeldforderungen und der Zwangsvollstreckung gegen Wohngeldschuldner befasst. Die Zwangsversteigerung von Wohnungen und die Durchsetzung von Wohngeldforderungen im Insolvenzfall des Eigentümers gehören zu unserem Standardrepertoire.

Die häufigsten Fragen bei der Verwaltung von Wohnungseigentum sind:

• Was gehört zum Sondereigentum, was zum Gemeinschaftseigentum?
• Wer ist für die Instandsetzung eines Bauteils zuständig, der Eigentümer der Wohnung oder die Gemeinschaft?
• Wer trägt die Kosten der Instandsetzung?

Diese Fragen lassen sich nur nach Sichtung der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) beantworten. Denn jede Teilungserklärung enthält eine Vielzahl individueller Regelungen. Leider sind Teilungserklärungen nicht immer klar und eindeutig formuliert. Bei unklaren Regelungen, Widersprüchen und Regelungslücken bedarf es der Auslegung gemäß der juristischen Methodenlehre. Hier ist anwaltlicher Rat gefragt. Dieser Aufgabe kann sich nur stellen, wer die aktuelle Rechtsprechung kennt, insbesondere die Rechtsprechung des Amtsgerichts der jeweiligen Wohnanlage.

Die Auslegung von Teilungserklärungen gehört zu den schwierigsten Aufgaben des WEG-Anwalts. Der Rechtsanwalt soll – im Idealfall – die Frage beantworten, wie das für die Wohnanlage zuständige Gericht die Teilungserklärung auslegen würde. Trotz erheblicher Praxiserfahrung können wir nicht zu jeder Klausel eine verlässliche Antwort geben. Wir nehmen allerdings für uns in Anspruch, die gängigen Klauseln in Berliner Teilungserklärungen zu kennen und zu wissen, ob die Gerichte sich mit diesen bereits befasst haben und wie die Meinung der Gerichte dazu ist.