Corona, zwei lesenswerte Urteile des Kammergerichtes aus Berlin vom 04.11.2021 zu den Aktenzeichen 8 U 1106/20 + 8 U 85/21

I. KG 8 U 1106/20:

Welche Auffassung vertritt das Kammergericht im Ausgangspunkt? Wie das Kammergericht mit einem Urteil des 8. Senats vom 4. November 2021 zu 8 U 1106/20 noch einmal ausführte, könne die Miete für Gewerberäume (hier ein Hotel) für den Zeitraum einer im Wesentlichen aufgehobenen Nutzbarkeit infolge öffentlich-rechtlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona Pandemie wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB bis zur Hälfte zu reduzieren sein (vgl. dazu bereits Urteil des KG vom 01.04.2021 zu 8 U 1099/20).

Dieser Anspruch des Mieters auf Anpassung der Miete zur Abwendung einer untragbaren und unzumutbaren Belastung setze jedoch voraus, dass diese Unzumutbarkeit auch unter Berücksichtigung von ersparten Aufwendungen, anderweitigen Einnahmen und insbesondere von staatlichen Hilfen bestehe.

Zu letzterem erklärte der Senat dabei übrigens (entgegen BeckOK/M. Schultz, 25. Ed., 01.08.2021, EGBGB Art. 240, § 7) sehr nachvollziehbar, dass staatliche Hilfen, auch wenn sie nach dem Zuwendungsverhältnis nicht zweckgebunden seien, vom Mieter - anteilig neben der Abdeckung anderer Betriebskosten - für die Mietzahlung zu verwenden seien und der Mieter sich gegenüber dem Vermieter nur (und erst danach!) auf eine Unzumutbarkeit der gleichwohl verbleibenden Mietbelastung berufen könne! (vgl. Rn. 103 der Entscheidung).

Die auf Räumung und Herausgabe in Anspruch genommene Beklagte/Mieterin hatte demgegenüber die deutlich mieterfreundlichere Auffassung vertreten, dass in einer ersten Stufe die Miete hälftig zu teilen sei und die staatlichen Hilfen nur in einer zweiten Stufe und insoweit relevant würden, als sie den Gesamtverlust des Mieters unter den Betrag der hälftigen Mietsenkung drücken!

Kurioserweise hatte die Beklagte/Mieterin erst im Termin bei dem Kammergericht am 04.11.2021 nach intensiver Erörterung vorgetragen und zugestanden, Ende Dezember 2020 knapp 200.000 € an staatlichen Hilfszahlungen erhalten zu haben, was der Senat als nicht entschuldbare grobe Nachlässigkeit im Prozess bewertete, weil die prozessuale Sorgfaltspflicht in ungewöhnlich großem Maße verletzt und dasjenige unbeachtet gelassen worden sei, was jedem, der einen Prozess führt, hätte einleuchten müssen (vgl. dazu BGH NJW 1987, 501).

Bemerkung: Das mutet sehr gut vertretbar an! Wie bereits im Post vom 02.12.2021 angemerkt, sind jene Parteien gut beraten, die auch schon erstinstanzlich umfassend vortragen und ihre anwaltlichen Vertreter mit allen Umständen ihrer Geschäftsentwicklung, ihren alternativen Geschäftsideen, mit den ihnen gewährten Fördermitteln usw. versorgen. Wir halten es für sehr nahliegend, dass Mietern gewährte staatliche Fördermittel in der Pandemie gedanklich auf erster Stufe heranzuziehen sind und man sich erst nach deren Berücksichtigung fragt, ob eine untragbare und unzumutbare Belastung des Mieters besteht, die ganz ausnahmsweise eine Anpassung des Vertragsverhältnisses zur Vermieterin erforderlich machen kann. Nur auf diese Weise kommen staatliche Mittel eben auch den Vermietern zu Gute!

II. KG 8 U 85/21:

Was ist neu? Mit einer weiteren Entscheidung desselben Senats und desselben Tages zu dem weiteren Aktenzeichen 8 U 85/21 hatte sich das Gericht allerdings mit der Frage zu befassen, ob ein solcher Anpassungsanspruch des Mieters (auf Herabsetzung der Miete) auch einem Anspruch des Vermieters auf Zahlung von Nutzungsentschädigung nach Beendigung des Mietverhältnisses entgegen gehalten werden könne!?

Dies verneinte der Senat. Eine in Fällen der pflichtwidrigen Vorenthaltung des Mietobjektes trotz Beendigung des Mietverhältnisses unzumutbare, mit Recht und Gerechtigkeit unvereinbare Folge könne nicht vorliegen, weil sich die Mieterin jederzeit der Rückgabe entledigen könne. Der Fall liege damit ähnlich jener Situation, in der einem von der Pandemie betroffenen Mieter ein kurzfristiges Kündigungsrecht zur Verfügung steht, mittels dessen er das untragbare Ereignis selber zeitnah abwenden könne.

Bemerkung: Auch diese Argumentation des Senats überzeugt. Dieser unter § 313 BGB zu subsummierende Sachverhalt ist eben anders zu bewerten, als jener bei dem ein Minderungsrecht noch zu Zeiten des bestehenden Mietvertrages entstanden ist und bei dem das Minderungsrecht auch auf den Zeitraum der Nutzungsentschädigung fortgelten bzw. durchschlagen soll (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 15. Aufl. 2021, zu § 546 a BGB, Rn. 68). Denn § 313 führt nicht zu einer automatischen Reduzierung, sondern gibt nur ausnahmsweise einen Anpassungsanspruch der aber eben auch nur dann in Betracht kommt, wenn die besagten untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit schlechthin unvereinbaren Fragen unabweislich erscheinen (BGH NJW 2010, 1874), sodass ein Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist (BGH NJW 2015, 2328).